會計18-08投資性不動產－其他試題

【選擇題】

【A】01.甲公司於X1年1月1日以$10,000購買供自用之建築物，該建築物耐用年限20年、無殘值，採直線法折舊。X2年1月1日甲公司評估該建築物發生減損，使用價值為$7,000，公允價值減出售成本為$7,600，耐用年限及殘值估計不變。X9年1月1日甲公司變更建築物用途為採公允價值法衡量之投資性不動產。若X9年1月1日該建築物之公允價值為$6,400，則甲公司於X9年1月1日應認列多少的其他綜合損益？ (A)$400 (B)$1,200 (C)$1,600 (D)$1,900。[106地方三等中會]

X9/1/1帳面金額=$10,000-$10,000÷20×8=$6,000

認列其他綜合損益=$6,400-$6,000=$400

 

【A】02.甲公司X2年底已提列折舊之辦公大樓帳面金額為$5,000,000，剩餘耐用年限為40年，該辦公大樓採成本模式並以直線法提列折舊。X2年底因有減損跡象，估計可回收金額為$4,000,000。X7年初該大樓公允價值為$7,500,000，甲公司將其轉作營業租賃之用，符合列為投資性不動產之條件，後續衡量採公允價值模式。甲公司於X7年初將該辦公大樓轉列為投資性不動產時，可認列多少減損迴轉利益？ (A)$900,000 (B)$1,400,000 (C)$2,500,000 (D)$3,900,000。[106地方三等中會]

X2年底認列減損損失=$5,000,000-$4,000,000=$1,000,000

X3~X6年已過4年，減損迴轉利益=$1,000,000÷40×(40-4)=$900,000

 

【D】03.甲公司X1年以$1,000,000購入投資性不動產，該投資性不動產估計耐用年限10年且無殘值，並以成本模式為該投資性不動產之續後會計處理。在X2年初甲公司改以公允價值模式為投資性不動產之續後衡量，X1年末與X2年末該投資性不動產之公允價值分別為$800,000與$1,100,000。另外，假設X1年與X2年尚未包含該投資性不動產對損益影響之稅前淨利均為$900,000，且甲公司僅發行普通股且兩年度流通在外股數均無變動為200,000股。請問甲公司X2年度每股盈餘為何(不考慮所得稅)？ (A)$4.00 (B)$4.25 (C)$4.50 (D)$5.50。[106身心五等]

成本模式：要提折舊，不做評價，折舊列當期費損

公允價值模式：不提折舊，要做評價，變動損益列當期

X1年底帳面金額=$1,000,000-$1,000,000÷10=$900,000

X2年變動利益=$1,100,000-$900,000=$200,000

X2年每股盈餘=(淨利$900,000+評價利益$200,000)÷200,000=$5.50

 

【D】04.下列何者應分類為投資性不動產？ (A)意圖於正常營業出售之不動產 (B)用於商品或勞務生產之提供或供管理目的之不動產 (C)為第三方建造或開發之不動產 (D)目前尚未決定用途所持有之土地。[106初考]

投資性不動產之適用範圍：1.為長期資本增值所持有之土地。2.尚未決定未來用途之土地。3.以營業方式出租之建物。4.準備以營業租賃方式出租之閒置建物。5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【A】05.大義公司於X1年初以$10,000,000購入一棟辦公大樓作為辦公用途，其中土地價款為$4,000,000，房屋價款為$6,000,000，該大樓估計耐用年限30年，無殘值，以直線法折舊，後續採成本模式評價。大義公司X3年底評估房屋有減損可能，估計房屋可回收金額為$5,130,000，殘值及耐用年限不變。X7年1月2日公司將該辦公大樓轉作營業租賃用途，X7年1月2日土地公允價值為$4,500,000，房屋公允價值為$4,860,000。若大義公司對投資性不動產採公允價值模式評價，則X7年1月2日將自用不動產轉為投資性不動產對當期損益之影響為 (A)淨利增加$240,000 (B)淨利增加$270,000 (C)淨利增加$300,000 (D)淨利增加$800,000。[106原民三等中會]

房屋	X3/12/31	X7/1/2
減損前帳面金額	$6,000,000×(30-3)/30=$5,400,000	$6,000,000×(30-6)/30=$4,800,000
減損損失	(270,000)	(240,000)
減損後帳面金額	5,130,000	$5,130,000×(27-3)/27=$4,560,000

借：投資性不動產　　　　　　　$9,360,000 ($4,500,000+$4,860,000)

　　累計折舊—建築物　　　　　 1,200,000 ($6,000,000×6/30)

　　累計減損—建築物　　　　　　 240,000 ($4,800,000-$4,560,000)

　　貸：土　　地　　　　　　　　　$4,000,000

　　　　建築物　　　　　　　　　　 6,000,000

　　　　減損迴轉利益　　　　　　　   240,000

　　　　其他綜合損益—資產重估增值   560,000

 

【D】06.下列有關投資性不動產的敘述，何者正確？ (A)企業若因帳務成本不符經濟效益時，可將先前已依公允價值模式衡量之投資性不動產改為使用成本模式衡量 (B)承租人在營業租賃下持有之不動產權益，若選擇將其認列為投資性不動產，則可自行選擇採用公允價值模式或是成本模式 (C)企業若將自用不動產轉列為投資性不動產，其當天帳面價值及公允價值之差異應認列為當期損益 (D)將存貨轉換為按公允價值列報之投資性不動產，該不動產於用途改變日之公允價值與原帳面金額間之差額應認列為損益。[106記帳士]

(A)選用公允價值模式後，不可改為成本模式。(B)應採公允價值模式衡量。(C)不會改變帳面金額，不認列損益。

 

【A】07.甲公司以營業租賃進而收取租金為目的，於20X1年3月1日購買辦公大樓一棟，購買價格包括土地$900,000與房屋$600,000，另發生直接可歸屬之兩項支出為法律費$50,000與房屋移轉契稅$20,000。辦公大樓估計可使用50年，無殘值，甲公司對於不動產、廠房及設備皆使用直線法提列折舊。自20X1年4月起，此辦公大樓以每月$60,000出租。甲公司依據國際會計準則第40號「投資性不動產」，將辦公大樓歸屬於投資性不動產，並選擇公允價值模式進行評價。20X1年12月31日辦公大樓之土地的公允價值為$1,000,000，房屋之公允價值為$590,000。甲公司在20X1年度對於辦公大樓公允價值變動產生之利益(損失)應認列 (A)$20,000 (B)$32,800 (C)$90,000 (D)$102,000。[106退役三等中會]

成本=$900,000+$600,000+$50,000+$20,000=$1,570,000

公允價值=$1,000,000+$590,000=$1,590,000

公允價值變動利益=$1,590,000-$1,570,000=$20,000

 

【D】08.甲公司於X1年初將採用成本模式衡量且帳面金額為$70,000之自用土地一筆，轉換為採公允價值模式之投資性不動產，該土地X1年初與X1年底之公允價值分別為$100,000與$90,000。該土地對甲公司X1年度本期其他綜合損益之影響數為(不考慮所得稅影響) (A)$(10,000) (B)$0 (C)$20,000 (D)$30,000。[106高考三級中會]

借：投資性不動產$100,000

　　貸：土　　地　　$70,000

　　　　資產重估增值 30,000 (轉換時列入其他綜合損益)

借：公允價值變動損失$10,000 ($100,000-$90,000)

　　貸：投資性不動產　　$10,000

 

【B】09.甲公司於20X1年初以$3,000,000購置大樓一棟，預估耐用年限10年，直線法折舊，無殘值。該大樓於20X3年底以前出租予甲公司員工作為宿舍，並曾於20X2年底發生重估增值$800,000，且重估增值將於使用該資產時逐步轉出，重估價未改變殘值、耐用年限及折舊方法之預估。若甲公司於20X3年底將該大樓轉為營業租賃使用，而分類該大樓為投資性不動產，且該大樓於20X3年底的公允價值為$1,900,000，則該大樓減少甲公司20X3年損益的總金額為何？ (A)$200,000 (B)$600,000 (C)$1,100,000 (D)$1,300,000。[106會計師中會]

X2年底重分類前帳面金額=$3,000,000×(10-2)/10+$800,000=$3,200,000

X3年折舊=$3,200,000÷8=$400,000

X3年底重分類前帳面金額=$3,200,000-$400,000=$2,800,000

未重估帳面金額=$3,000,000×(10-3)/10=$2,100,000

重估價損失=$2,100,000-$1,900,000=$200,000

損益總金額=折舊$400,000+重估價損失$200,000=$600,000

 

【B】10.甲公司與乙公司於X1年初各以$1,200,000分別購入某大樓頂樓相鄰之A單位與B單位。兩公司均將其所購單位分類為採公允價值模式衡量之投資性不動產，X1年底兩單位之公允價值相同，X2年底A單位之公允價值較B單位之公允價值低$170,000。若甲公司對A單位採直線法提列折舊，估計耐用年限8年，無殘值，則相較於乙公司對B單位採年數合計法提列折舊，估計耐用年限5年，無殘值，甲公司與乙公司X2年底之保留盈餘差異數為(不考慮所得稅) (A)$0 (B)$170,000 (C)$250,000 (D)$420,000。[106調查四等]

X2年底A、B兩單位之公允價值相差$170,000，則保留盈餘差異數為$170,000。

 

【D】11.甲公司對不動產、廠房及設備一律採直線法提列折舊。X4年3月1日購買1棟商辦大樓，成本為$1,500,000，相關稅捐及交易成本為$60,000，估計耐用年限為50年，無殘值。甲公司決定將大樓出租以賺取租金收益，當年度總共發生仲介佣金費用$12,000及租金收入$100,000。甲公司投資性不動產採公允價值模式處理，年底12月31日該商辦大樓的公允價值為$1,580,000，試問此商辦大樓對甲公司之本期綜合利益影響為何？ (A)增加$62,000 (B)增加$82,000 (C)增加$88,000 (D)增加$108,000。[106薦任]

公允價值變動數=$1,580,000-($1,500,000+$60,000)=$20,000

本期綜合利益影響數=$20,000+($100,000-$12,000)=$108,000

 

【C】12.譽大公司於X5年8月1日支付$1,000,000購買一棟辦公大樓，其中土地為$700,000，房屋為$300,000，另支付代書費$20,000及房屋移轉之契稅$4,000。該公司將該辦公大樓以營業租賃出租，並分類為投資性不動產。該投資性不動產採公允價值模式衡量，X5年底該辦公大樓之公允價值為$1,200,000，其中土地為$950,000，房屋為$250,000。則該公司X5年底認列投資性不動產期末公允價值變動的分錄中，有關「投資性不動產－建築物－累計公允價值變動數」應貸記金額為 (A)$54,000 (B)$57,200 (C)$60,000 (D)$74,000。[106薦任中會]

建築物成本=$300,000+$20,000×$300,000/$1,000,000+$4,000=$310,000

累計公允價值變動數貸記=$310,000-$250,000=$60,000

 

【C】13.下列敘述何者錯誤？ (A)承租人依據會計準則將營業租賃下所持有之不動產權益分類為投資性不動產，則所有已分類為投資性不動產項目均不得採用成本模式衡量 (B)企業得對負債所連結之所有投資性不動產與所有其他投資性不動產分別選擇採用公允價值模式或成本模式衡量 (C)企業選擇採用公允價值模式衡量投資性不動產時，須減除因銷售或其他處分可能產生之交易成本 (D)企業採用公允價值模式決定投資性不動產之帳面金額時，不應包含預收營業租賃收入或應收營業租賃收入。[107地方三等]

(C)企業於決定公允價值時，無須減除因銷售或處分所產生之交易成本。

 

【B】14.高雄公司X7年1月1日購買一辦公大樓作為營運總處使用，購價為$7,720,000，其中土地為$4,000,000，建築物為$3,720,000。該大樓估計耐用年限為30年，無殘值，後續衡量採用成本模式，並採用年數合計法提列折舊。由於X9年1月3日公司決定搬遷該營運總處至其他地區，故將該大樓轉作營業租賃用途，且符合分類為投資性不動產之條件。轉換用途後，該投資性不動產後續處理採用公允價值模式，X9年1月3日土地公允價值為$5,000,000，建築物為$5,500,000。X9年12月31日對該辦公大樓進行評估，其土地公允價值為$5,200,000，建築物為$5,000,000。請問X9年1月3日投資性不動產應認列多少金額？ (A)$10,200,000 (B)$10,500,000 (C)$7,720,000 (D)$7,248,000。[107地方三等中會]

投資性不動產採公允價值模式，入帳金額=$5,000,000+$5,500,000=$10,500,000

 

【C】15.甲公司於X1年初購入一棟商辦大樓供出租之用，購買成本$500,000,000、購買不動產交易成本$200,000、負責購買不動產行政人員薪資$100,000。甲公司對於投資性不動產之後續衡量採用公允價值模式，X1年底該商辦大樓的公允價值為$600,000,000，請問X1年應如何認列「公允價值變動損益－投資性不動產」？ (A)貸記$0 (B)貸記$99,700,000 (C)貸記$99,800,000 (D)貸記$100,000,000。[107地方五等]

投資性不動產成本=$500,000,000+$200,000=$500,200,000

公允價值變動損益–投資性不動產=$600,000,000-$500,200,000=$99,800,000

 

【B】16.甲公司於X1年底將帳面金額為$100,000採成本模式衡量之自用不動產轉列為採公允價值模式衡量之投資性不動產，當日該不動產之公允價值為$150,000。關於該轉列對甲公司X1年綜合損益表之影響，下列敘述何者正確(不考慮所得稅影響)？ (A)本期淨利增加$0；本期其他綜合損益增加$0 (B)本期淨利增加$0；本期其他綜合損益增加$50,000 (C)本期淨利增加$50,000；本期其他綜合損益增加$0 (D)本期淨利增加$50,000；本期其他綜合損益增加$50,000。[107身心三等]

借：投資性不動產－不動產廠房及設備成本$150,000

　　貸：不動產廠房及設備成本　　　　　　　$100,000

　　　　其他綜合損益－資產重估增值　　　　  50,000

 

【A】17.甲公司X5年1月1日購買一棟辦公大樓，預定將作為出租用途(營業租賃)以賺取租金，符合投資性不動產之條件與定義，支付總成本$100,000,000，估計辦公大樓建築物之公允價值$68,000,000，辦公大樓土地之公允價值$32,000,000，並於X5年5月1日以營業租賃方式出租給乙公司，租期5年，每月期初收取租金$300,000。該公司若採(1)成本模式衡量投資性不動產，X5年1月1日估計辦公大樓建築物之耐用年限為10年，殘值為$8,000,000，以直線法提列折舊；(2)若該公司採公允價值模式衡量投資性不動產，X5年12月31日建築物與土地之公允價值分別為$69,000,000及$35,000,000，X6年12月31日建築物與土地之公允價值分別為$66,000,000及$28,000,000。下列該投資性不動產之相關敘述何者錯誤？ (A)若採成本模式衡量，X5年底「投資性不動產－建築物」的帳面淨額為$64,000,000 (B)若採成本模式衡量，X6年度應認列「投資性不動產－建築物」的折舊費用為$6,000,000 (C)若採公允價值模式衡量，不必提列「投資性不動產－建築物」之折舊費用 (D)若採公允價值模式衡量，X6年度應認列「公允價值調整損失－投資性不動產」總計為$10,000,000。[107高考三級中會]

(B)折舊=($68,000,000-$8,000,000)÷10=$6,000,000

(A)帳面淨額=$68,000,000-$6,000,000=$6,200,000

(C)投資性不動產採用公允價值模式衡量，不提折舊，公允價值變動產生之損益，列為當期損益。

(D)公允價值調整損失=($69,000,000-$66,000,000)-($35,000,000-$28,000,000)=$10,000,000

 

【D】18.臺北公司有一棟建築物出租，並歸類為投資性不動產，採用公允價值模式衡量。X6年10月1日租期屆滿，臺北公司將該棟建築物收回作為營業場所。X5年12月31日該棟建築物的帳面金額為$6,800,000，X6年10月1日評估該棟建築物的公允價值為$4,500,000，土地的公允價值為$2,500,000。當日評估建築物剩餘耐用年限為20年，估計殘值為$300,000，以年數合計法提列折舊。此外，建築物及土地均採用重估價模式衡量。試問X6年10月1日帳上應認列下列何者？ (A)資產轉換利益$200,000 (B)其他綜合損益－資產重估增值$200,000 (C)資產重估價利益$200,000 (D)公允價值變動利益－投資性不動產$200,000。[107鐵路三級中會]

借：建築物成本　　　　　　　　　　$4,500,000

　　土地成本　　　　　　　　　　　 2,500,000

　　貸：投資性不動產　　　　　　　　　$6,800,000

　　　　公允價值變動利益－投資性不動產   200,000

 

【A】19.永康公司擁有一棟位於敦化南路的辦公大樓，作為該公司的營運總部。由於原總部大樓不敷使用，永康公司決定將營運總部遷移至忠孝東路的新建大樓，並於X3年4月1日將敦化南路的大樓出租，租期3年，符合投資性不動產之定義與條件，並採用公允價值模式衡量。X2年12月31日原總部大樓之土地成本為$12,000,000，建築物成本為$23,000,000，累計折舊為$9,000,000，估計耐用年限為20年，估計殘值$2,000,000，以年數合計法計提折舊。X3年4月1日重新評估原總部大樓之公允價值，土地為$13,200,000，建築物為$13,000,000。試問X3年4月1日永康公司帳上應認列下列何項？ (A)其他綜合損益－資產重估增值$1,200,000；資產重估價損失$625,000 (B)其他綜合損益－資產重估增值$1,700,000；資產重估價損失$0 (C)其他綜合損益－資產重估增值$1,200,000；資產重估價損失$500,000 (D)公允價值變動利益－投資性不動產$200,000。[107鐵路三級中會]

年數合計法耐用年限合計數=20×(20+1)÷2=210

累計折舊$9,000,000=($23,000,000-$2,000,000)×N/210

N=90=20+19+18+17+16，已使用5年

X3/1/1~X3/4/1折舊=($23,000,000-$2,000,000)×15/210×3/12=$375,000

土地：其他綜合損益－資產重估增值=$13,200,000-$12,000,000=$1,200,000

建築物：資產重估價損失=$23,000,000-($9,000,000+$375,000)-$13,000,000=$625,000

 

【綜合題】

【薦任中會106-1】甲公司X5年1月1日購買一棟商業大樓供出租之用，總購價為$20,000,000，另支付代書費$450,000，以及過戶登記費$100,000，該大樓估計耐用年限為40年，無殘值，採年數合計法提列折舊。該棟商業大樓於X5年7月1日出租，每月租金$150,000。甲公司對商業大樓使用公允價值模式衡量，X5年及X6年12月31日之公允價值分別為$20,500,000及$18,000,000。試作：(一)甲公司X5年1月1日取得資產之分錄。

借：投資性不動產$20,550,000 ($20,000,000+$450,000+$100,000)

　　貸：現　　金　　20,550,000

(二)甲公司X6年12月31日應作之分錄。

借：公允價值變動損益$2,500,000 ($20,550,000-$18,000,000)

　　貸：投資性不動產　　$2,500,000

 

【薦任106-2】丙公司X2年5月1日購買1棟辦公大樓，其目的為收取租金收入。丙公司購買價款包括購買成本$600,000,000與稅捐及其他交易成本計$600,000。此辦公大樓取得成本中4/5價款係屬土地，1/5則為建築物的價款。預估建築物的耐用年限為20年。丙公司委託丁房屋仲介公司代為仲介出租，丁房屋仲介公司於X2年7月1日起以每個月$400,000的租金出租予戊公司，租期2年。丙公司須支付丁房屋仲介公司1個月的租金作為仲介佣金。假設X2年12月31日該辦公大樓的公允價值為$601,000,000。試依丙公司對該辦公大樓採用公允價值模式與成本模式，分別作下列日期分錄：(一)X2年5月1日購買分錄。(二)X2年7月1日支付丁房屋仲介公司佣金分錄。(三)X2年7月31日向戊公司收取租金收入分錄。(四)X2年12月31日應作之相關調整分錄。

	公允價值模式	成本模式
(一)	借：投資性不動產$600,600,000(註1) 　　貸：現　　金　　$600,600,000	借：投資性不動產—土地$480,480,000(註3) 　　投資性不動產—房屋 120,120,000(註4) 　　貸：現　　金　　　　　$600,600,000
(二)	借：佣金支出$400,000 　　貸：現　　金$400,000	借：佣金支出$400,000 　　貸：現　　金$400,000
(三)	借：現　　金$400,000 　　貸：租金收入$400,000	借：現　　金$400,000 　　貸：租金收入$400,000
(四)	借：投資性不動產　　$400,000(註2) 　　貸：公允價值變動損益$400,000	借：折　　舊　　　$4,004,000(註5) 　　貸：累計折舊—房屋$4,004,000

註1：$600,000,000+$600,000=$600,600,000

註2：$601,000,000-$600,600,000=$400,000

註3：$600,600,000×4/5=$480,480,000

註4：$600,600,000×1/5=$120,120,000

註5：$120,120,000÷20×8/12=$4,004,000

 

【外交四等107-1】臺灣公司於X7年1月1日購買一棟辦公大樓供出租之用，除支付購買成本$2,000,000外，並發生代書費$40,000、過戶登記費$20,000及公司承辦人員行政成本$40,000。該棟大樓的估計耐用年限為40年，無殘值。該棟大樓於X7年2月1日開始出租，每月初可收取租金$80,000。公司於每年8月1日固定支出$100,000，進行大樓公共設施的定期維修保養。

(一)試作：假設臺灣公司對投資性不動產採用成本模式衡量，作下列相關的分錄。

(1)X7年1月1日取得資產的分錄。

借：投資性不動產$2,060,000 ($2,000,000+$40,000+$20,000)

　　貸：現　　金　　$2,060,000

公司承辦人員行政成本並非直接可歸屬支出。

(2)X7年8月1日維修保養的分錄。

借：修 繕 費$100,000

　　貸：現　　金$100,000

(3)X7年12月31日關於投資性不動產應作的相關分錄。

借：折　　舊$515,000 ($2,060,000÷40)

　　貸：累計折舊$515,000

(4)X8年12月31日關於投資性不動產應作的相關分錄。若假設該棟大樓於X7年12月31日及X8年12月31日的公允價值分別為$2,100,000及$1,800,000。

借：折　　舊$515,000 ($2,060,000÷40)

　　貸：累計折舊$515,000

(二)試作：假設臺灣公司對投資性不動產採用公允價值模式衡量，作下列相關的分錄。

(1)X7年1月1日取得資產的分錄。

借：投資性不動產$2,060,000 ($2,000,000+$40,000+$20,000)

　　貸：現　　金　　$2,060,000

(2)X7年2月1日收取租金的分錄。

借：現　　金$80,000

　　貸：租金收入$80,000

(3)X7年12月31日關於投資性不動產應作的相關分錄。

借：投資性不動產　　$40,000 ($2,100,000-$2,060,000)

　　貸：公允價值變動損益$40,000

(4)X8年12月31日關於投資性不動產應作的相關分錄。

借：公允價值變動損益$300,000 ($2,100,000-$1,800,000)

　　貸：投資性不動產　　$300,000