會計18-08投資性不動產－公職試題

【選擇題】

【C】01.甲公司將A大樓出租給乙公司，並對乙公司提供A大樓的保全服務，該保全服務相對於租金收入而言並不重大；除此之外，甲公司將B大樓加入連鎖旅館經營，經營旅館盈虧由連鎖旅館負擔，甲公司僅每月收取穩定的租金收入。請問甲公司對於A大樓及B大樓應分別做如何之分類？ (A)不動產、廠房及設備；不動產、廠房及設備 (B)不動產、廠房及設備；投資性不動產 (C)投資性不動產；投資性不動產 (D)投資性不動產；不動產、廠房及設備。[108外交四等]

投資性不動產：為賺取租金或資本增值或兩者兼具，而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產。

 

【D】02.甲公司於X6年6月1日購買一筆土地，其持有目的係為獲取資本增值，土地取得成本$15,000,000，相關交易成本$150,000(含仲介費、代書費、過戶費)，下列敘述何者正確？ (A)借記土地$15,000,000 (B)借記土地$15,150,000 (C)借記投資性不動產$15,000,000 (D)借記投資性不動產$15,150,000。[108地方五等]

投資性不動產之購買成本，包含購買價格及任何直接可歸屬之支出(法律服務費、不動產移轉之稅捐及其他交易成本)。不包含行政成本。

 

【C】03.甲公司X1年初購入機器設備一台，成本$1,500,000，估計可使用5年，殘值$250,000，採直線法提列折舊及成本模式衡量。該公司於X1年底評估該機器設備的可回收金額為$1,050,000，則X2年底該公司應提列折舊金額為 (A)$300,000 (B)$262,500 (C)$200,000 (D)$160,000。[108地方五等]

X1年底折舊=($1,500,000-$250,000)÷5=$250,000

帳面金額=$1,500,000-$250,000=$1,250,000

PPE評價=Min($1,250,000，$1,050,000)=$1,050,000

X2年底折舊=($1,050,000-$250,000)÷4=$200,000

 

【C】04.甲公司於X1年1月1日以$1,000,000,000購入一棟商業大樓作為出租之用，估計可以使用60年，殘值為$100,000,000，該公司對該不動產採用公允價值模式衡量。甲公司於X10年1月2日花費$4,000,000更換大樓電梯，舊電梯被替換時之公允價值為$2,500,000。已知商業大樓X10年1月1日及X10年底之公允價值分別為$780,000,000及$820,000,000，請問甲公司X10年應分別認列多少「處分投資性不動產損失」及「投資性不動產評價損益」？ (A)$0；$36,000,000 (B)$(1,500,000)；$(30,000,000) (C)$(2,500,000)；$38,500,000 (D)$(4,000,000)；$40,000,000。[108地方四等]

借：投資性不動產$4,000,000

　　貸：現　　金　　$4,000,000

借：處分投資性不動產損失$2,500,000

　　貸：投資性不動產　　　　$2,500,000

借：投資性不動產　　　　$38,500,000 ($820,000,000-$780,000,000+$2,500,000-$4,000,000)

　　貸：投資性不動產評價損益$38,500,000

 

【C】05.甲公司的會計政策對投資性不動產採用公允價值模式，於X3年購入一棟商辦大樓及其坐落土地作為投資性不動產時，有明確證據顯示無法在持續基礎上可靠決定該投資性不動產之公允價值。此情況下，下列敘述何者錯誤？ (A)應依成本模式衡量該投資性不動產 (B)應假定該投資性不動產大樓之殘值為零 (C)若可比不動產之市場並不活絡，即可認定為公允價值無法可靠決定 (D)直至處分該投資性不動產時為止不得再改為公允價值模式。[108身心三等]

在無活絡市場之現時價格情況下，企業可考量以下各種不同資訊來源：(a)不同性質、狀態或地點(或簽訂不同租賃或其他合約)之不動產於活絡市場之現時價格，並予以調整以反映該等差異；(b)類似不動產於較不活絡市場之最近交易價格，並予以調整以反映交易日後之經濟情況改變；(c)按可靠估計之未來現金流量及折現率為基礎，預估現金流量折現值。未來現金流量係由現有租賃及其他合約條款，以及(若有可能時)外部證據所佐證，例如當時市場對於相同地點及狀態之類似不動產之租金。採用之折現率應反映當時市場對現金流量金額及時點不確定性之評估。

 

【C】06.甲公司在X1年初以$3,400,000取得一棟房屋，預估耐用年限20年，殘值$200,000。甲公司規劃將房屋出租以賺取租金，並採公允價值模式評價。若該房屋在X1年底、X2年底之公允價值分別為$3,600,000、$3,480,000，下列敘述何者正確？ (A)X1年折舊費用$160,000 (B)X1年其他綜合損益$200,000 (C)X2年公允價值調整損失$120,000 (D)X2年底房屋帳面金額$3,160,000。[108身心四等]

投資性不動產採公允價值模式，無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

X2年公允價值調整損失=$3,600,000-$3,480,000=$120,000

 

【C】07.甲公司持有六項不動產，每個不動產的使用目的如下所述：①資產供出租他人②資產等待增值，再予出售③資產供出租他人，未來如增值，再予出售④資產正在興建中，將來將出租他人⑤資產閒置中，用途尚未決定⑥資產目前供自用，用於生產甲公司主要產品。上述共有幾項資產屬於投資性不動產？ (A)三項 (B)四項 (C)五項 (D)六項。[108身心四等]

①②③④⑤屬於投資性不動產，⑥屬於不動產廠房及設備。

 

【B】08.下列何項資產不屬投資性不動產之適用範圍？ (A)正在建造或開發將供投資用途之不動產 (B)自用不動產 (C)尚未決定將土地作為自用不動產或供正常營業出售 (D)為獲取長期資本增值所持有之土地。[108初考]

投資性不動產之適用範圍：1.為長期資本增值所持有之土地。2.尚未決定未來用途之土地。3.以營業方式出租之建物。4.準備以營業租賃方式出租之閒置建物。5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【C】09.下列係對投資性不動產的敘述，何者為正確？ (A)企業持有投資性不動產之目的，係意圖於正常營業出售 (B)投資性不動產的各部分若可以單獨出售或出租，則企業對各該部分不一定分別做會計處理 (C)投資性不動產原始認列時之會計處理，應按其包括交易成本在內的購買成本衡量 (D)投資性不動產的公允價值模式與不動產、廠房設備的重估模式相同。[108退役四等]

購買成本包含購買價格及任何直接可歸屬之支出(法律服務費、不動產移轉之稅捐及其他交易成本)。不包含行政成本。

 

【B】10.甲公司於X9年7月1日以$80,000,000購入一棟供出租用的辦公大樓，另支付代書費及過戶登記費共$3,600,000，該辦公大樓符合分類為投資性不動產之條件。估計該辦公大樓之耐用年限為40年，殘值為$2,000,000，以直線法提列折舊，X9年底該辦公大樓公允價值為$86,000,000。試問X9年該辦公大樓採成本模式與採公允價值模式下之稅前淨利差異數是多少？ (A)$1,380,000 (B)$3,420,000 (C)$5,420,000 (D)$6,975,000。[108高考三級中會]

成本=$80,000,000+$3,600,000=$83,600,000

公允價值變動利益=$86,000,000-$83,600,000=$2,400,000

折舊=($83,600,000-$2,000,000)÷40×6/2=$1,020,000

稅前淨利差異數=$2,400,000+$1,020,000=$3,420,000

 

【B】11.甲公司於X7年3月以$700,000,000購買商辦大樓，其目的為藉由出租方式收取租金收益。甲公司除購價外，且發生不動產移轉之稅捐及其他交易成本$300,000，另有公司行政人員成本$40,000。續後委託乙公司代為仲介，順利於同年5月初以月租$600,000租給丙公司2年。甲公司須支付乙房仲公司1個月租金作為仲介佣金。甲支付乙房仲公司佣金後之帳列投資性不動產金額若干？ (A)$700,000,000 (B)$700,300,000 (C)$700,340,000 (D)$700,900,000。[109外交四等]

購買成本包含購買價格及任何直接可歸屬之支出(法律服務費、不動產移轉之稅捐及其他交易成本)。投資性不動產=$700,000,000+$300,000=$700,300,000

 

【C】12.甲公司於X1年初以$10,000,000購置一棟不具土地所有權之商辦大樓，並支付過戶稅捐及手續費共$500,000，作為出租使用，以賺取租金。該商辦大樓分類為投資性不動產。經評估，該商辦大樓可使用50年，無殘值。X1年底，該大樓之公允價值為$11,000,000。假設甲公司採直線法提列折舊，X1年租金收入為$400,000。試問：該公司X1年稅前淨利因該商辦大樓採成本模式與採公允價值模式之影響為何？ (A)採成本模式者較採公允價值模式者，多$200,000 (B)採成本模式者較採公允價值模式者，少$200,000 (C)採成本模式者較採公允價值模式者，少$710,000 (D)採成本模式者較採公允價值模式者，少$1,210,000。[109地方三等]

成本模式	借：投資性不動產$10,500,000 ($10,000,000+$500,000) 　　貸：現　　金　　$10,500,000 借：折　　舊$210,000 ($10,500,000÷50) 　　貸：累計折舊$210,000 借：現　　金$400,000 　　貸：租金收入$400,000 稅前淨利增加=-$210,000+$400,000=$190,000
公允價值模式	借：投資性不動產$10,500,000 　　貸：現　　金　　$10,500,000 借：投資性不動產　　$500,000 ($11,000,000-$10,500,000) 　　貸：公允價值變動利益$500,000 借：現　　金$400,000 　　貸：租金收入$400,000 稅前淨利增加=$500,000+$400,000=$900,000

成本模式較公允價值模式少=$900,000-$190,000=$710,000

 

【B】13.臺南公司之原有自用不動產在X5年12月31日帳面金額相關資料如下：

土地		$3,000,000
房屋	$6,200,000
減：累計折舊	(1,200,000)
累計減損損失	(400,000)	4,600,000

房屋之估計耐用年限為25年，估計殘值為$200,000，以直線法計提折舊，於X5年12月31日認列減損損失，估計殘值不變。臺南公司決定將上列自用不動產變更用途，改為出租以賺取租金，並於X6年4月1日出租給嘉義公司，符合投資性不動產定義與條件，且採用公允價值模式衡量。X6年4月1日，投資性不動產之公允價值分別為土地$3,200,000及房屋$4,200,000，試問當日臺南公司帳上應認列？ (A)其他綜合損益－資產重估增值$145,000 (B)資產重估價損失$345,000 (C)資產重估價損失$285,000 (D)資產重估價損失$145,000。[109地方三等中會]

每年折舊=($6,200,000-$200,000)÷25=$240,000

已使用年數=$1,200,000÷$240,000=5年

X6/1/1~X6/3/31折舊=($4,600,000-$200,000)÷(25-5)×3/12=$55,000

X6/4/1帳面金額=$4,600,000-$55,000=$4,545,000

資產重估價損失=($4,545,000-$4,200,000)-($3,200,000-$3,000,000)=$145,000

 

【A】14.甲建設公司擁有多棟辦公大樓，其中一棟新的九層樓建築物，每層樓皆可單獨出售，根據甲公司經營策略，該建築物之一樓店面都準備予以出售，二樓至六樓已分別出租出去，七樓尚在招租中，八至九樓則要作為公司總管理處使用。另外有一棟六層樓建築物，各部分無法單獨出售，公司決定出租，並提供保全服務，出租與提供保全服務部分均屬重大交易。試問上列建築物之分類，下列何者正確？ (A)九層樓建築物的一樓店面屬「存貨」 (B)九層樓建築物的七樓屬「不動產、廠房及設備」 (C)九層樓建築物的二樓至九樓均屬「投資性不動產」 (D)六層樓建築物按出租與提供保全服務比例分別列為「投資性不動產」及「不動產、廠房及設備」。[109地方五等]

九層樓建築物：一樓準備出售列為存貨；二至七樓招租中，列為投資性不動產；八至九樓自用列為不動產、廠房及設備。

六層樓建築物：建築物列為投資性不動產；成立保全公司，保全設備列為不動產、廠房及設備，保全服務列為勞務收入。

 

【D】15.甲公司在臺中市興建一棟20層樓的建築物，同時經營餐廳與旅館業務。就旅館業務的部分，甲公司自己經營管理；至於餐廳的部分，則委託C公司，甲公司向C公司收取租金。旅館業務大約使用建築物空間的90%，餐廳業務使用5%，其餘空間供大樓的管控及維護設施使用。甲公司針對此建築物之會計處理，正確者為 (A)認列為「投資性不動產」 (B)當作自用房地產，認列為「不動產、廠房及設備」 (C)將經營餐廳業務的樓層，認列為「不動產、廠房及設備」；將經營旅館業務的樓層，認列為「投資性不動產」 (D)將經營餐廳業務的樓層，認列為「投資性不動產」；將經營旅館業務的樓層，認列為「不動產、廠房及設備」。[109地方四等]

建築物屬於雙重用途，且可被獨立辨認。經營餐廳業務的樓層，列為投資性不動產。經營旅館業務的樓層，列為不動產、廠房及設備。

 

【A】16.甲公司在臺中市興建一棟20層樓的建築物，同時供經營餐廳與旅館業務的業者使用。就旅館業務而言，甲公司委託A公司經營管理，A公司承擔旅館業務的風險，享受旅館業務的報酬；至於餐廳業務，則委由C公司負責。甲公司分別向A公司及C公司收取金額固定的租金。按樓層的使用情況來說，旅館業務大約使用90%的建築物空間，餐廳業務約使用5%的空間，其餘空間為大樓的管控及維護設施中心，由甲公司全權掌握。甲公司針對此建築物之會計處理，正確者為 (A)認列為「投資性不動產」 (B)認列為「不動產、廠房及設備」 (C)將經營餐廳業務的樓層，認列為「不動產、廠房及設備」；將經營旅館業務的樓層，認列為「投資性不動產」 (D)將經營餐廳業務的樓層，認列為「投資性不動產」；將經營旅館業務的樓層，認列為「不動產、廠房及設備」。[109地方四等]

投資性不動產：為賺取租金或資本增值或兩者兼具，而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產。

 

【C】17.丙公司於X2年1月初購買一棟商辦大樓，擬獲取不動產未來增值之利益，支付購買成本$8,500,000及不動產移轉之稅捐及其他交易成本$150,000。丙公司對此不動產續後採公允價值模式衡量且不提列折舊。於X2年底該不動產之公允價值為$8,550,000。試問X2年底相關認列何者正確(假設不考慮所得稅)？ (A)此非屬於投資性不動產之項目 (B)公允價值調整利益$100,000 (C)本期淨利減少$100,000 (D)其他綜合損益減少$100,000。[109身心四等]

成本=$8,500,000+$150,000=$8,650,000

本期淨利減少=$8,650,000-$8,550,000=$100,000

 

【C】18.下列敘述何者錯誤？ (A)公司有一閒置土地目前尚未決定未來用途，此土地屬於投資性不動產 (B)公司有一商場，目前各樓層都順利租出，此商場屬於投資性不動產 (C)公司興建一住宅，目前已完工且已開始銷售，此住宅屬於投資性不動產 (D)公司興建一辦公大樓，目前尚未完工，但規劃未來完成後全部用於出租，此建造中之大樓屬於投資性不動產。[109初考]

建設公司供出售之土地或房屋，屬於流動資產存貨。

 

【B】19.下列有關投資性不動產的會計處理，正確者有幾項？①企業因租賃取得之使用權資產而持有之房屋，並以營業方式出租時，不能列為投資性不動產②企業以融資方式出租給其他企業的房屋，不能列為投資性不動產③企業提供房屋參與甲飯店的連鎖經營，且該企業不需負擔盈虧僅收取消極性的投資收入，則該房屋屬於投資性不動產④自行建造的投資性不動產，應於建造完成時歸類為投資性不動產⑤企業提供的員工宿舍，按照市場行情收取租金者，不能列為投資性不動產，但收取象徵性租金者，則有可能列為投資性不動產 (A)一項 (B)兩項 (C)三項 (D)至少四項。[109原民三等]

①以營業方式出租，屬於營業租賃，列為投資性不動產。

④建造完成時的用途不明確，列為投資性不動產。

⑤給予員工福利，不以獲取租金為目的，不能列為投資性不動產。

 

【D】20.甲公司於X9年1月1日以$11,700,000購入一棟辦公大樓，預計未來出租賺取租金，另支付代書及過戶登記費共計$300,000，估計該辦公大樓可使用40年，無殘值。該辦公大樓於X9年7月1日出租，每月期初收取租金$250,000。若甲公司對投資性不動產後續衡量採公允價值模式，X9年12月31日該棟辦公大樓公允價值為$12,750,000，則該辦公大樓之相關交易或事項對甲公司X9年度之淨利影響為何？ (A)淨利增加$1,200,000 (B)淨利增加$1,500,000 (C)淨利增加$1,950,000 (D)淨利增加$2,250,000。[109高考三級]

7/1~12/31租金收入=$250,000×6=$1,500,000

12/31公允價值變動利益=$12,750,000-($11,700,000+$300,000)=$750,000

淨利增加=$1,500,000+$750,000=$2,250,000

 

【C】21.甲公司於X7年初將帳面金額為$600,000，採用成本模式衡量之自用土地停止自用，改為以出租為目的之投資性不動產，後續衡量採公允價值模式，當時公允價值為$900,000。X7年底因環境污染，土地出現減損跡象，其公允價值降為$700,000，可回收金額為$630,000，則該土地對甲公司X7年度稅前淨利及其他綜合損益之影響分別為何？ (A)無影響及增加$100,000 (B)減少$70,000及增加$100,000 (C)減少$200,000及增加$300,000 (D)減少$270,000及增加$300,000。[109高考三級中會]

稅前淨利減少=$900,000-$700,000=$200,000

其他綜合損益增加=$900,000-$600,000=$300,000

 

【B】22.甲公司有一自用大樓，原始取得成本為3,000萬元，X1年12月31日該廠房有累計折舊1,000萬元，累計減損500萬元。X2年1月1日將該大樓租給乙公司並轉列為投資性不動產，轉列當日大樓公允價值為2,000萬元。若甲公司的投資性不動產後續衡量係採公允價值模式，關於該自用大樓轉列為投資性不動產之會計處理，下列敘述何者錯誤？ (A)大樓應以公允價值2,000萬元為新成本 (B)對損益無影響 (C)權益增加500萬元 (D)若X2年12月31日公允價值為1,800萬元，則應認列公允價值調整損失200萬元。[109普考]

借：投資性不動產　　　2,000萬 (A)

　　累計折舊　　　　　1,000萬

　　累計減損　　　　　  500萬

　　貸：不動產、廠房及設備3,000萬

　　　　減損迴轉利益　　　  500萬 (C)

(D)公允價值調整損失=2,000萬-1,800萬=200萬

 

【A】23.甲公司於X1年底將一筆按重估價模式衡量之自用土地轉列為按公允價值模式衡量之投資性不動產，該土地於X0年底之帳面金額為$1,000,000，公允價值為$800,000。若該土地原始取得成本為$700,000，則此轉列交易對甲公司X0年之本期其他綜合損益之影響數為(不考慮所得稅，四捨五入至元) (A)$(200,000) (B)$(100,000) (C)$0 (D)$100,000。[110外交四等]

本期其他綜合損益影響數(減少)=$1,000,000-$800,000=$200,000

 

【A】24.甲公司於X9年底開始向乙公司承租一棟辦公大樓，租期5年，每年租金$1,200,000，期初付款，並於X9年底另付押金$600,000，租期屆滿時該押金不予退還且大樓歸還給乙公司。簽約時該大樓公允價值為$30,000,000，預計耐用年限尚有25年。甲公司於簽約後隨即將該辦公大樓以營業租賃轉租給丙公司，租期5年，每年租金$1,500,000，期初付款，租期屆滿甲公司收回該大樓。若X9年底甲公司之增額借款利率為6%，且甲公司將該不動產使用權資產分類為投資性不動產並採公允價值模式衡量，則該投資性不動產X9年底之帳面金額為何？(6%，5期普通年金現值為4.21236) (A)$5,958,122 (B)$6,000,000 (C)$6,697,652 (D)$7,297,652。[110地方三等]

6%，4期，年金現值3.465106

X9年底帳面金額=$1,200,000×(1+3.465106)+$600,000=$5,358,127

 

【B】25.甲公司在X1年初以成本$2,500,000取得辦公大樓供自用，其中土地公允價值為$1,200,000，房屋之公允價值為$1,300,000。估計房屋使用年限為10年，殘值$300,000，採直線法提列折舊。X5年底，因房屋價值減損，認列減損損失$200,000，預估殘值不變。X6年底，甲公司因業務調整，將該辦公大樓予以出租，而將之改列為投資性不動產，並採公允價值模式衡量。X6年底，土地與房屋之公允價值分別為$1,250,000及$500,000。該自用不動產轉列投資性不動產對X6年本期淨利之淨影響為何？(不考慮所得稅之影響) (A)本期淨利減少$150,000 (B)本期淨利減少$40,000 (C)本期淨利增加$10,000 (D)本期淨利增加$90,000。[110地方三等]

土地重估增值=$1,250,000-$1,200,00=$50,000，列入其他綜合損益，不影響本期損益

X5年底房屋帳面金額=$1,300,000-($1,300,000-$300,000)×5/10=$800,000

X5年底房屋公允價值=$800,000-$200,000=$600,000

X6年底房屋帳面金額=$600,000-($600,000-$300,000)÷5=$540,000

本期淨利減少=$540,000-$500,000=$40,000

 

【A】26.甲公司於X1年初以$1,000,000購置自用土地一筆，採用成本模式衡量。X3年初決定將該閒置土地轉換為採用公允價值模式之投資性不動產。甲公司對於土地若於X1年初採用重估價模式衡量，X1年底重估價，土地公允價值為$950,000，X2年底重估價，土地公允價值為$1,100,000，X3年底土地之公允價值為$1,500,000。則對甲公司X2年度及X3年度綜合損益表之影響，下列何者正確？(不考慮所得稅影響數) (A)X2年度淨利增加$50,000，其他綜合損益增加$100,000 (B)X2年度淨利無差異，其他綜合損益增加$150,000 (C)X3年度淨利無差異，其他綜合損益增加$100,000 (D)X3年度淨利無差異，其他綜合損益無差異。[110地方三等中會]

X1年底資產重估損失=$1,000,000-$950,000=$50,000

X2年底減損迴轉利益$50,000

其他綜合損益－資產重估增值=$1,100,000-$1,000,000=$100000

 

【B】27.下列關於投資性不動產之敘述，何者錯誤？ (A)投資性不動產之持有目的，可能係賺取租金或資本增值或兩者兼具 (B)於正常營業過程中出售之土地，通常被分類為投資性不動產業 (C)若企業若採公允價值模式衡量，則其公允價值變動應於發生當期認列為損益 (D)若將原供出租使用之土地轉供自用，則企業應將其自投資性不動產轉出。[110地方五等]

投資性不動產—土地之適用範圍：1.為長期資本增值所持有之土地。2.尚未決定未來用途之土地。

(B)分類為存貨。

 

【D】28.甲公司X1年初以$10,000,000購置一商業大樓作為出租用途賺取租金，並另支付仲介佣金及過戶費等$300,000，經評估該商業大樓尚可使用50年，無殘值。X1年底商業大樓公允價值$11,000,000，甲公司對於投資性不動產採用公允價值模式衡量。下列有關該大樓之敘述，何者錯誤？ (A)X1年初應認列投資性不動產$10,300,000 (B)X1年度本期淨利增加$700,000 (C)X1年底投資性不動產金額為$11,000,000 (D)X1年度其他綜合損益增加$700,000。[110地方五等]

投資性不動產成本=$10,000,000+$300,000=$10,300,000

公允價值模式：無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

本期淨利增加=$11,000,000-$10,300,000=$700,000

X1年底投資性不動產金額=$11,000,000

 

【B】29.甲、乙兩公司於X1年初均以$9,000,000購入類似建築物，耐用年限均為30年，無殘值，若有折舊必要時，甲、乙公司均採直線法。X1及X2年底該二建築物之公允價值分別為$9,100,000及$8,800,000。甲、乙公司購入之建築物均以出租為目的，但甲公司採公允價值模式，乙公司採成本模式。請問因為此二建築物之會計處理不同，下列敘述何者正確？ (A)甲公司第一年淨利高於乙公司，第二年淨利則低於乙公司 (B)甲公司第一年淨利高於乙公司，第二年淨利則與乙公司相同 (C)甲公司第一年及第二年淨利都高於乙公司 (D)兩公司之淨利在兩年度都是相同。[110身心四等]

甲：X1年初$9,000,000→X1年底$9,100,000→X2年底$8,800,000

X1年利益$100,000，X2年損失$300,000

乙：每年折舊=$9,000,000÷30=$300,000

X1年初$9,000,000→X1年底$8,700,000→X2年底$8,400,000

(B)：X1年底甲利益$100,000，乙折舊$300,000，甲淨利高於乙

X2年底甲損失$300,000，乙折舊$300,000，兩者淨利相同

 

【D】30.甲公司X2年4月1日總共支付$11,000,000購買一辦公大樓，預定作為出租用途以賺取租金。其中建築物之公允價值為$9,600,000，估計耐用年限50年，無殘值；另土地之公允價值為$2,400,000，公司採公允價值模式衡量。X2年7月1日起以營業租賃方式出租予丁公司，租期5年，每個月月初收取租金$40,000。X2年12月31日建築物與土地之公允價值分別為$9,800,000及$2,500,000，公司折舊政策一律採直線法。試問X2年此項不動產對甲公司的本期損益淨影響為何？ (A)本期損益增加$108,000 (B)本期損益增加$540,000 (C)本期損益增加$1,408,000 (D)本期損益增加$1,540,000。[110原民三等]

原總值公允價值增加=$9,600,000+$2,400,000-$11,000,000=$1,000,000

大樓公允價值增加=$9,800,000-$9,600,000=$200,000

土地公允價值增加=$2,500,000-$2,400,000=$100,000

租金收入=$40,000×6=$240,000

本期損益增加=$1,000,000+$200,000+$100,000+$240,000=$1,540,000

 

【D】31.乙公司於X1年4月1日購入一棟商業大樓供出租之用，總成本$410,000,000，其中，房屋建築成本為$310,000,000，土地成本為$100,000,000，房屋建築之估計耐用年限為50年，估計殘值為$10,000,000，採直線法計提折舊。乙公司委託一家房屋仲介公司代為招租，於X1年5月1日全樓出租，每月租金收入為$5,000,000，當即支付仲介佣金$2,000,000，該商業大樓符合分類為投資性不動產。X1年12月31日乙公司對該商業大樓進行評估，其公允價值為$450,000,000。請問乙公司針對該商業大樓採公允價值模式與採成本模式，其X1年度稅前淨利之差異為多少？ (A)$22,000,000 (B)$40,000,000 (C)$40,500,000 (D)$44,500,000。[110退役三等中會]

5/1房屋建築帳面金額=$310,000,000-($310,000,000-$10,000,000)÷50×1/12=$309,500,000

5/1投資性不動產帳面金額=$309,500,000+$100,000,000=$409,500,000

12/31公允價值變動利益=$450,000,000-$409,500,000=$40,500,000

5/1~12/31折舊=($310,000,000-$10,000,000)÷50×8/12=$4,000,000

稅前淨利差異=$40,500,000+$4,000,000)=$44,500,000

 

【B】32.下列何者屬於投資性不動產？①公司預期該地區未來將成為當地的商業中心，因而購入土地持有以賺取土地之增值②甲建設公司建造住宅大樓，計畫於大樓建造完成後分層出售③公司在自有廠區附近長期租用一棟大樓提供公司員工做為宿舍使用④公司持有位於學校附近的大樓，並將之分租給學生以收取房租 (A)僅①② (B)僅①④ (C)僅②④ (D)僅①③④。[110退役四等]

②流動資產存貨，③非流動資產不動產、廠房及設備。

 

【A】33.乙公司是一家經營餐廳的營利事業，因為看好房地產景氣，在房地合一稅制實施後買入土地並分類為投資性不動產，後續衡量採用公允價值模式，若該土地有公允價值變動之增值利益，下列敘述何者正確？ (A)所得稅費用增加、保留盈餘增加 (B)本期其他綜合淨利增加、其他權益增加 (C)遞延所得稅負債增加、保留盈餘減少 (D)本期所得稅負債增加、本期綜合淨利增加。[110高考三級]

公允價值變動增值利益↑，營業外收益↑，所得稅費用↑(應付所得稅↑+遞延所得稅費用↑)，本期淨利↑，保留盈餘↑

 

【D】34.下列有關於投資性不動產之會計處理，何者錯誤？ (A)投資性不動產購入時，應以成本衡量 (B)目前尚未確定將來用途的土地，屬於投資性不動產 (C)投資性不動產認列後選用公允價值模式衡量，不得改為成本模式 (D)企業將不動產出租給母公司或其他子公司，在編製合併報表時，該不動產應列為投資性不動產。[110高考三級]

編製單獨報表，認列為投資性不動產。

編製合併報表，不可認列為投資性不動產，應改為自用不動產。

 

【D】35.甲公司在X1年初以成本$5,400,000取得一棟商辦大樓，並將該大樓予以出租，每年租金為$300,000。甲公司預估大樓使用年限為50年，無殘值，採公允價值模式衡量。若X1年底，該大樓之公允價值為$5,500,000，假設不考慮所得稅，該大樓對甲公司X1年度之淨利有何影響？ (A)淨利增加$192,000 (B)淨利增加$292,000 (C)淨利增加$300,000 (D)淨利增加$400,000。[110普考]

投資性不動產採公允價值模式：無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

公允價值變動利益=$5,500,000-$5,400,000=$100,000

淨利增加=$100,000+$300,000=$400,000

 

【D】36.甲公司於X1年初以8千萬元購入1棟耐用年限40年之房屋，殘值為零，採直線法折舊(若有需要時)。公司之會計政策為自用不動產採重估價模式並於每年底進行重估價，投資性不動產採公允價值模式。該房屋於X1及X2年底之公允價值分別為8千2百萬元及8千6百萬元，甲公司於第2年底進行重估後立即出售該房屋。請問甲公司若將此房屋歸類為自用不動產或投資性不動產，對淨利與淨值之影響為何？ (A)自用不動產下之X1年度淨利及淨值都將低於投資性不動產 (B)自用不動產下之X2年度淨利及淨值都將等於投資性不動產 (C)自用不動產下之X1年度淨利將高於投資性不動產，惟淨值將等於投資性不動產 (D)自用不動產下之X2年度淨利將低於投資性不動產，惟淨值將等於投資性不動產。[110薦任]

X1年	自用不動產	折舊=淨利=$80,000,000÷40=$(2,000,000) 重估增值=$82,000,000-($80,000,000-$2,000,000)-$2,000,000=$4,000,000 淨值=$4,000,000-$2,000,000=$2,000,000
	投資性不動產	淨利=淨值=$82,000,000-$80,000,000=$2,000,000
	影響	淨利：自用不動產＜投資性不動產 淨值：自用不動產＝投資性不動產
X2年	自用不動產	折舊=淨利=$82,000,000÷(40-1)=$(2,102,564) 重估增值=$86,000,000-($82,000,000-$2,102,564)=$6,102,564 淨值=$6,102,564-$2,102,564=$4,000,000
	投資性不動產	淨利=淨值=$86,000,000-$82,000,000=$4,000,000
	影響	自用不動產＜投資性不動產 自用不動產＝投資性不動產

 

【C】37.下列不屬於投資性不動產者共有幾項？⑴為獲取長期資本增值而持有的土地⑵企業所持有與建築物相關的使用權資產，並以營業租賃出租的建築物⑶準備以營業租賃的方式招租，但目前暫時空置尚未出租的辦公大樓⑷企業所持有提供予員工使用並收取租金的宿舍⑸為供正常營業過程出售而仍於開發中的土地⑹以營業租賃的方式出租予他人的機器設備 (A)1項 (B)2項 (C)3項 (D)4項。[110薦任中會]

⑷自用不動產。⑸存貨。⑹出租資產。

 

【C】38.甲公司之建築物部分供出租，部分供管理目的，其他資訊如下：

情境	供出租部分是否重大	供管理目的部分是否重大	各部分能否單獨出售
①	重大	重大	無法單獨
②	重大	不重大	無法單獨出售
③	不重大	重大	無法單獨出售
④	重大	重大	可單獨出售

上述四種情境何者將有投資性不動產之認列？ (A)①③④ (B)①②③ (C)②④ (D)僅②。[111外交四等]

企業持有不動產，一部分為賺取資本增值，屬於投資性不動產；另一部分用於生產存貨販售，屬於自用不動產，若符合下列兩種情況，可歸類為投資性不動產：

1.各部分可單獨出售，或可以個別融資租賃方式出租，視為投資性不動產。

2.各部分無法單獨出售，且屬不重大時，視為投資性不動產。

 

【D】39-1.甲公司於X1年1月1日以$180,000,000購入一棟商辦大樓，並另支付仲介費及其他相關交易成本共$20,000,000。預定透過出租方式來賺取租金收入，甲公司將該商辦大樓分類為投資性不動產。經評估該商辦大樓可使用40年，無殘值，採用直線法提列折舊。X1年12月31日，該商辦大樓之公允價值為$220,000,000，X1年租金收入為$15,000,000。X2年12月31日，該商辦大樓之公允價值為$250,000,000，X2年租金收入為$20,000,000。若甲公司採成本模式衡量投資性不動產，若不考慮所得稅影響，則X2年底之分錄應認列 (A)借：折舊費用$4,500,000 (B)借：現金$35,000,000 (C)借：投資性不動產評價調整$50,000,000 (D)貸：租金收入$20,000,000。

借：折舊費用　　　　　　　$5,000,000 [($180,000,000+$20,000,00)÷40]

　　貸：累計折舊－投資性不動產$5,000,000

借：現　　金$20,000,000

　　貸：租金收入$20,000,000

【C】39-2.承上題，若甲公司採公允價值模式衡量投資性不動產，若不考慮所得稅影響，則X2年底之分錄應認列 (A)借：折舊費用$5,000,000 (B)借：現金$35,000,000 (C)貸：公允價值變動(調整)利益$30,000,000 (D)貸：累計折舊$9,000,000。[111地方三等]

借：投資性不動產　　　　 $30,000,000 ($250,000,000-$220,000,000)

　　貸：公允價值變動(調整)利益$30,000,000

借：現　　金$20,000,000

　　貸：租金收入$20,000,000

 

【A】40.有關投資性不動產之敘述，下列何者正確？ (A)包含目前尚未決定未來用途所持有之土地 (B)包含以融資租賃方式出租之不動產 (C)後續衡量僅能採公允價值模式 (D)採公允價值模式時，仍需提列折舊。[111地方五等]

(B)包含以營業租賃方式出租之不動產。

(C)後續衡量可採公允價值模式、成本模式。

(D)公允價值模式，無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

 

【B】41.甲公司於X1年1月1日以$9,000,000購買5層樓商辦大樓，相關產權移轉之稅捐及交易成本$100,000。該公司想把大樓出租以增加額外收入，於是派一名行政人員接洽房仲代為招租，該名行政人員薪水每月$40,000。甲公司與房仲協議如果成功招租，每一個案甲公司須支付1個月租金作為佣金。X1年3月1日，房仲招到知名連鎖大賣場承租該商辦大樓地下一樓，每月租金$1,000,000。X1年4月1日，知名連鎖餐飲店承租該商辦大樓一樓，每月租金$600,000。有關該投資性不動產，甲公司X1年1月1日應認列之金額為 (A)$9,000,000 (B)$9,100,000 (C)$9,140,000 (D)$10,740,000。[111地方四等]

投資性不動產=$9,000,000+$100,000=$9,100,000

 

【D】42.有關公允價值減出售成本或公允價值減處分成本，下列敘述何者錯誤？ (A)農產品收成時應以公允價值減出售成本入帳 (B)若生產性動物之公允價值能可靠衡量，應以公允價值減出售成本入帳 (C)不動產廠房設備之可回收金額係指公允價值減處分成本與使用價值兩者之較高者 (D)投資性不動產若採公允價值模式，應以公允價值減處分成本入帳。[111地方四等]

(D)投資性不動產應以購買成本入帳

 

【B】43.甲公司於X2年初購入一棟供出租用的辦公大樓，成本$40,000,000，估計耐用年限為40年，無殘值，採直線法提列折舊。該辦公大樓符合分類為投資性不動產，公司對投資性不動產採用公允價值模式衡量。X7年初因辦公大樓電梯頻頻故障，公司決定更換，換裝新電梯之成本共計$3,600,000。X7年初及X7年底該辦公大樓公允價值分別為$37,800,000及$39,000,000，若舊電梯被重置時之公允價值為$1,800,000，則該投資性不動產之重置及評價對X7年度損益之淨影響為何？ (A)產生損失$600,000 (B)產生損失$2,400,000 (C)產生利益$1,200,000 (D)產生利益$2,200,000。[111身心三等]

公允價值模式：不提折舊，要做評價，變動損益列當期

損失=$37,800,000+$3,600,000-$39,000,000=$2,400,000

 

【B】44.甲公司X1年初購買一棟辦公大樓，以出租及賺取租金為目的，購買成本為$8,000,000，另支付房屋仲介及過戶登記費共計$150,000，辦公大樓於X1年5月1日出租，每月10日收取租金$200,000，甲公司後續衡量採用公允價值模式，X1年底該辦公大樓公允價值為$9,000,000。有關該辦公大樓之會計處理，下列敘述何者錯誤？ (A)X1年初借記投資性不動產$8,150,000 (B)於每月10日收取租金時貸記投資性不動產公允價值調整利益$200,000 (C)X1年底貸記投資性不動產公允價值調整利益$850,000 (D)X1年底投資性不動產餘額$9,000,000。[111初考]

(A)投資性不動產=$8,000,000+$150,000=$8,150,000

(B)借：現金$200,000，貸：租金收入$200,000

(C)投資性不動產公允價值調整利益=$9,000,000-$8,150,000=$850,000

 

【D】45.甲公司X9年12月31日有下列資產：為獲取資本增值所持有之土地$2,500,000，供自用之廠房$1,200,000，為其他企業建造之辦公大樓$1,650,000，供員工使用之宿舍大樓$1,380,000，目前尚未確定未來用途之土地$880,000。試問甲公司X9年12月31日投資性不動產金額為何？ (A)$7,610,000 (B)$5,960,000 (C)$4,760,000 (D)$3,380,000。[111初考]

投資性不動產=$2,500,000+$880,000=$3,380,000

 

【C】46.甲公司於X1年7月1日購買一棟商業大樓，供出租使用，售價為$20,000,000，並支付稅捐及代書費$500,000。甲公司將此商業大樓歸類為投資性不動產，經評估可以使用40年，無殘值。甲公司採直線法提列折舊，X1年租金收入為$600,000，X1年12月31日該商業大樓的公允價值為$21,000,000。有關該不動產之會計處理，下列敘述何者正確？ (A)若採成本模式衡量，X1年度應計提折舊$250,000 (B)若採成本模式衡量，X1年度稅前淨利將減少$256,250 (C)若採成本模式衡量，X1年度稅前淨利將增加$343,750 (D)若採公允價值模式衡量，X1年度應認列公允價值變動利益$1,000,000。[111初考]

(A)折舊=($20,000,000+$500,000)÷40×6/12=$256,250

(B)(C)稅前淨利=$600,000-$256,250=$343,750

(D)公允價值變動利益=$21,000,000-($20,000,000+$500,000)=$500,000

 

【A】47.乙公司於X4年1月初購買一棟商辦大樓予以出租以獲取租金，支付成本包括購價$3,000,000，稅捐成本$200,000，外牆安全加強$600,000，預估大樓耐用年限40年，外牆安全加強每10年須進行一次。公司對於折舊提列皆採直線法，對此商辦大樓採公允價值模式，X4年12月31日該商辦大樓公允價值為$3,700,000，試問乙公司12月31日會認列 (A)公允價值調整損失$100,000 (B)公允價值調整損失$5,000 (C)公允價值調整利益$40,000 (D)公允價值調整利益$500,000。[111原民三等]

成本=$3,000,000+$200,000+$600,000=$3,800,000

公允價值調整損失=$3,800,000-$3,700,000=$100,000

 

【D】48.若企業持有某建築物之目的，其中一部分為賺取資本增值，另一部分則用於生產存貨販售，且各部分不動產皆無法單獨出售。則有關該建築物之處理，下列敘述何者正確？ (A)將該建築物整體作為投資性不動產 (B)將該建築物整體作為自用不動產 (C)僅在用於生產存貨之部分係屬不重大時，才可將該建築物整體分類為不動產、廠房及設備 (D)僅在用於生產存貨之部分係屬不重大時，才可將該建築物整體分類為投資性不動產。[111原民四等]

企業持有不動產，一部分為賺取資本增值，屬於投資性不動產；另一部分用於生產存貨販售，屬於自用不動產，若符合下列兩種情況，可歸類為投資性不動產：

1.各部分可單獨出售，或可以個別融資租賃方式出租，視為投資性不動產。

2.各部分無法單獨出售，且屬不重大時，視為投資性不動產。

 

【D】49.新竹公司於111年11月1日購置一間廠房，主要以出租為目的，購買價格為$50,000,000，當初委託房地產仲介公司尋覓此一投資標的，成交支付其仲介佣金$1,000,000，另支付鑑價師之鑑價費用$100,000，律師服務費$150,000。取得廠房後，仍委託同一房地產仲介公司代為招租，於111年12月1日出租成功，支付其仲介佣金$300,000，試問新竹公司取得該廠房時之會計處理，下列何者正確？ (A)借：不動產、廠房及設備$50,000,000 (B)借：不動產、廠房及設備$51,000,000 (C)借：投資性不動產$50,000,000 (D)借：投資性不動產$51,250,000。[111記帳士]

投資性不動產成本=$50,000,000+$1,000,000+$100,000+$150,000=$51,250,000

 

【B】50.甲公司於X2年初以$20,000,000購入一棟商辦大樓，作為出租之用以賺取租金，估計耐用年限40年，無殘值。該商辦大樓分類為投資性不動產，甲公司對投資性不動產採公允價值模式衡量。X6年初因商辦大樓電梯頻頻故障，決定將大樓電梯更換，換裝新電梯之成本共$5,000,000。若舊電梯被重置時之公允價值為$800,000，X6年初及X6年底該商辦大樓公允價值分別為$19,500,000及$24,000,000，則甲公司有關該投資性不動產相關會計處理對X6年度損益之影響為何？ (A)產生損失$300,000 (B)產生損失$500,000 (C)產生利益$300,000 (D)產生利益$500,000。[111高考三級中會]

X6年初：$19,500,000-$800,000+$5,000,000=$23,700,000

X6年底：$24,000,000-$800,000=$23,200,000

損失=$23,700,000-$23,200,000=$500,000

 

【D】51.下列敘述，何者不屬於投資性不動產之項目？ (A)為獲取長期資本增值，非供正常營業出售所持有之土地 (B)尚未決定未來用途所持有之土地 (C)企業擁有並以營業租賃出租之建築物 (D)持有供員工住宿用之建築物。[111普考]

投資性不動產之適用範圍：

1.為獲取長期資本增值所持有之土地。

2.目前尚未決定未來用途所持有之土地。

3.企業所擁有，並以營業租賃出租之建物築。

4.空置且將以營業租賃出租之建築物。

5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【D】52.下列關於投資性不動產之敘述何者錯誤？ (A)目前尚未決定未來用途所持有之土地應分類為投資性不動產 (B)投資性不動產之現金流量在很大程度上係獨立於企業所持有之其他資產 (C)不包括營運中之土地與廠房 (D)投資性不動產得依出租或出售用等主要類別分別選擇成本模式衡量或公允價值模式衡量。[111會計師中會]

投資性不動產，原則上應全部選用成本模式或公允價值模式；選用公允價值模式後，不可改為成本模式。

 

【B】53.甲公司20X1年1月1日購入一棟辦公大樓，預定作為出租用途，符合投資性不動產之條件，支付總成本為$10,000,000，建築物及土地之公允價值如下：

	20X1年1月1日	20X1年12月31日
建築物	$7,000,000	$7,150,000
土地	$3,000,000	$3,100,000

建築物之耐用年限為40年，無殘值，以直線法提列折舊。並於5月1日以營業租賃出租給乙公司，租金每月$2,000,000，月初收款。甲公司原採成本模式衡量投資性不動產，20X2年初改採公允價值模式，不考慮所得稅影響，則會計政策變動之追溯適用影響數應為何？ (A)$175,000 (B)$425,000 (C)$250,000 (D)$75,000。[111會計師中會]

借：投資性不動產　　　　　　　$250,000 [($7,150,000+$3,100,000)-($7,000,000+$3,000,000)]

　　累計折舊－投資性不動產　　 175,000 ($7,000,000÷40)

　　貸：追溯適用及追溯重編之影響數$425,000

 

【D】54.甲公司於X2年初將採用成本模式衡量且帳面金額為$1,000,000之自用土地一筆轉換為採用公允價值模式之投資性不動產，該土地X2年初與X2年底之公允價值分別為$1,600,000與$1,500,000，則該土地對甲公司X2年度本期其他綜合(損)益之影響數為何？ (A)$(100,000) (B)$0 (C)$500,000 (D)$600,000。[111鐵路三級中會]

X2年初	借：投資性不動產　　$1,600,000 　　貸：土　　地　　　　 $1,000,000 　　　　OCI－資產重估增值   600,000
X2年底	借：公允價值變動損益$100,000 ($1,600,000-$1,500,000) 　　貸：投資性不動產　　$100,000

 

【A】55.有關投資性不動產之敘述，下列何者正確？ (A)投資性不動產成本包含購買價格以及任何直接可以歸屬之支出，如法律服務費及不動產移轉之稅捐 (B)投資性不動產之後續衡量原則上採用公允價值模式，惟公允價值無法可靠衡量時得採成本模式 (C)採用公允價值模式衡量之投資性不動產，仍應計提折舊 (D)已採用公允價值模式衡量之投資性不動產，得從公允價值模式改變為成本模式。[112外交四等]

(B)IFRSs限採成本模式，並依公報規定於財務報告附註揭露公允價值。

(C)公允價值模式：無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

(D)投資性不動產一旦採用公允價值模式，即不得變更為成本模式。

 

【B】56.甲公司年初以$100,000購買一棟建築物並分類為投資性不動產。購買價款有半數是付現，剩餘價款則開立年底到期之不附息票據$55,000(有效利率10%)支付。此外，尚支付仲介佣金$10,000及代書費$5,000，購買此投資性不動產之成本為何？ (A)$120,000 (B)$115,000 (C)$105,000 (D)$100,000。[112外交四等]

投資性不動產成本=$100,000+$10,000+$5,000=$115,000

 

【B】57.甲公司X2年底以$1,000出售10年前以總價$300購買的辦公室($300當中包含$200的土地與$100的房屋)。甲公司之不動產皆以成本模式衡量，折舊性資產以直線法提列折舊，估計耐用年限為20年，無殘值。已知X2年初時鑑價公司評估的辦公室公允價值為$1,200。試問該不動產之出售損益為何？ (A)損失$200 (B)利益$750 (C)利益$850 (D)利益$950。[112地方五等]

房屋帳面金額=$100×(20-10)/20=$50

出售利益=$1,000-$200-$50=$750

 

【B】58.下列何者不屬於投資性不動產？ (A)興建中，準備完工後供營業租賃之建築物 (B)開發中之不動產，該不動產開發完成後將供銷售目的 (C)尚未決定用途之土地 (D)部分自用、部分出租之大樓中出租之部分。[112地方五等]

投資性不動產之適用範圍：1.為獲取長期資本增值所持有之土地。2.目前尚未決定未來用途所持有之土地。3.企業所擁有，並以營業租賃出租之建物築。4.空置且將以營業租賃出租之建築物。5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【C】59.丁公司自X9年1月1日起將一批存貨改變用途為投資性不動產，採公允價值模式衡量。該存貨於轉換前帳面金額為$10,000，轉換日公允價值為$12,000。丁公司在X9年5月1日將該不動產的一半以$5,000售出，年底剩餘不動產的公允價值為$8,000，則上述所有交易對X9年稅前淨利之影響為何？ (A)無影響 (B)增加$2,000 (C)增加$3,000 (D)增加$5,000。[112地方五等]

轉換：淨利增加=$12,000-$10,000=$2,000

出售：淨利減少=$12,000×1/2-$5,000=$1,000

年底：淨利增加=$8,000-$12,000×1/2=$2,000

合計：稅前淨利=$2,000-$1,000+$2,000=$3,000

 

【A】60.下列有關不動產、廠房及設備之敘述，何者錯誤？ (A)持有供出租給他人的廠房，為公司之不動產、廠房及設備 (B)持有供管理部門使用之大樓，為公司之不動產、廠房及設備 (C)持有供出租給員工之宿舍大樓，為公司之不動產、廠房及設備 (D)目前可供立即出售且高度很有可能於一年內出售之廠房，為公司之待出售非流動資產。[112地方四等]

(A)持有供出租給他人的廠房，為公司之投資性不動產

 

【D】61.下列有關公允價值之敘述，何者錯誤？ (A)除非可反駁，生物資產之公允價值應以能可靠衡量作為前提假設 (B)農產品於收成點之公允價值均能可靠衡量 (C)所有企業均應衡量投資性不動產之公允價值 (D)投資性不動產得以公允價值減除出售成本衡量。[112地方四等]

投資性不動產之續後衡量：

1.公允價值模式：無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

2.成本模式：需提列折舊、減損損失，IFRSs限採成本模式，並依公報規定於財務報告附註揭露公允價值。自用不動產、無形資產、遞耗資產亦限採成本模式。

 

【D】62.下列何者不屬於「投資性不動產」？ (A)目前尚未決定未來用途所持有的土地 (B)為獲取長期資本增值所持有的土地 (C)正在建造或開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產 (D)為其他企業建造或開發之不動產。[112身心四等]

投資性不動產之適用範圍：

1.為獲取長期資本增值所持有之土地。

2.目前尚未決定未來用途所持有之土地。

3.企業所擁有，並以營業租賃出租之建物築。

4.空置且將以營業租賃出租之建築物。

5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【B】63.甲公司於X1年1月1日買入商辦大樓專供出租使用，購買成本$8,000,000、公司行政成本$60,000、仲介費$80,000、過戶規費$40,000、不動產移轉稅捐$20,000。甲公司對此不動產擬續後採公允價值模式評價，X1年12月31日該不動產之公允價值為$8,500,000，則甲公司X1年度應認列之公允價值調整利益為何？ (A)$300,000 (B)$360,000 (C)$440,000 (D)$500,000。[112初考]

投資性不動產=$8,000,000+$80,000+$40,000+$20,000=$8,140,000

公允價值調整利益=$8,500,000-$8,140,000=$360,000

 

【D】64.甲公司在2022年1月1日支付$100,000,000購入一筆土地，代書費用$1,000,000，公司行政人員費用$400,000，購置目的為以收取租金收益為持有目的之投資性不動產，此項交易採用公允價值模式衡量。2022年7月1日將土地出租給A公司，每年租金為$8,000,000，2022年12月31日土地公允價值為$108,000,000。試問甲公司2022年相關財務報表有關上述投資不動產之表達何者正確？ (A)購入投資性不動產-土地成本為$101,400,000 (B)2022年度租金收入$8,000,000 (C)2022年12月31日資產負債表中不動產、廠房及設備-土地表達金額為$100,000,000 (D)2022年12月31日損益表中公允價值調整利益-投資性不動產-土地為$7,000,000。[112原民三等]

(A)投資性不動產-土地成本=$100,000,000+$1,000,000=$101,000,000

(B)2022年度租金收入=$8,000,000×6/12=$4,000,000

(C)資產負債表中不動產、廠房及設備-土地以公允價值$108,000,000表達

(D)損益表中公允價值調整利益-投資性不動產-土地=$108,000,000-$101,000,000=$7,000,000

 

【B】65.下列有關投資性不動產之敘述，何者正確？ (A)飯店業者購入一棟建築物，為供顧客住宿服務使用，該建築物屬投資性不動產 (B)認列後之衡量模式有二種：成本模式與公允價值模式 (C)無論採用何種衡量模式，一律均需提列折舊費用 (D)選擇成本模式衡量投資性不動產時，可不揭露其投資性不動產之公允價值。[112原民四等]

(A)用於商品或勞務之生產或提供、出租予他人或供管理目的而持有，屬於不動產廠房及設備。

(C)採公允價值模式，無需提列折舊。

(D)IFRSs限採成本模式，並依公報規定於財務報告附註揭露公允價值。

 

【D】66.甲公司於X1年3月1日以$30,000,000購入一辦公大樓，其目的為賺取租金。甲公司另支付相關稅捐及其他交易成本$300,000及公司員工行政成本$60,000。甲公司對該辦公大樓後續採公允價值模式評價，X1年12月31日該辦公大樓公允價值為$31,500,000，下列有關X1年度該不動產公允價值增值對財務報表之影響，何者正確？(不考慮所得稅) (A)本期其他綜合損益增加$1,140,000 (B)本期其他綜合損益增加$1,200,000 (C)本期淨利增加$1,500,000 (D)本期淨利增加$1,200,000。[112退役四等]

投資性不動產採公允價值模式，無需提列折舊，公允價值變動列入當期損益。

成本=$30,000,000+$300,000=$30,300,000

本期淨利增加=$31,500,000-$30,300,000=$1,200,000

 

【B】67.甲公司X1年1月1日以$300,000買入一塊土地以建造一幢建築物，完工後將以營業租賃方式出租，甲公司對投資性不動產後續衡量採公允價值模式。X1年4月1日，甲公司開始建造工作，至X3年5月31日建造完成，總建造成本為$120,000。若建造期間，無法可靠決定上述在建資產之公允價值，但X3年5月31日完工後，公允價值開始能可靠決定，而當日土地及建築物之公允價值分別為$400,000及$180,000，X3年12月31日土地及建築物之公允價值分別為$500,000及$150,000。則甲公司X3年12月31日投資性不動產之期末評價對當期損益之影響為何？ (A)淨增加$30,000 (B)淨增加$70,000 (C)淨增加$130,000 (D)應列入其他綜合淨利，故對損益影響為$0。[112普考]

淨增加=($500,000+$150,000)-($400,000+$180,000)=$70,000

 

【C】68.下列何者不屬於國際會計準則第40號的投資性不動產？ (A)空置且將以一項或多項營業租賃出租之建築物 (B)正在建造或開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產 (C)以融資租賃出租予另一企業之不動產 (D)為獲取長期資本增值，而非供正常營業過程中短期內出售所持有之土地。[112薦任]

投資性不動產之適用範圍：1.為獲取長期資本增值所持有之土地。2.目前尚未決定未來用途所持有之土地。3.企業所擁有，並以營業租賃出租之建物築。4.空置且將以營業租賃出租之建築物。5.正在建造開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產。

 

【C】69.X5年底，偉倫公司作為銷售總部的一棟辦公大樓，該大樓土地部分之帳面金額為$60,000,000，建築物部分之帳面金額為$72,000,000(原始成本$120,000,000，累計折舊$48,000,000)，剩餘耐用年限為12年，估計殘值為0，以直線法提列折舊。銷售總部於X6年3月底搬遷至他處，原辦公大樓改為出租用途，符合投資性不動產的定義與條件，並以公允價值模式衡量。X6年3月底土地部分之公允價值為$67,000,000，建築物部分之公允價值為$59,000,000。試作X6年3月底營業用不動產變更用途時，認列之費損金額為 (A)$0 (B)$1,500,000 (C)$4,500,000 (D)$6,100,000。[112薦任中會]

X6年3月底建築物帳面金額=$72,000,000-$72,000,000÷12×3/12=$70,500,000

認列費損=($70,500,000-$59,000,000)-($67,000,000-$60,000,000)=$4,500,000

 

【綜合題】

【高考三級中會108-2】乙建設公司以銷售房地產為主要營業業務，於X1年1月1日以現金$98,000,000購入房地產(其中土地$58,000,000，建築物估計耐用年限40年)供其分公司辦公使用。乙建設公司之會計政策對自用不動產採重估價模式，以直線法提列折舊，重估增減值係採消除累計折舊淨額法，並於資產報廢或處分時一次實現。對投資性不動產則採公允價值模式。X1年至X3年之年底該房地產之公允價值分別如下：

	X1年底	X2年底	X3年底
土地	$53,000,000	$59,000,000	$60,000,000
建築物	$42,900,000	$30,400,000	$28,000,000

乙公司於X2年底因分公司已搬遷至新址完畢，故此房地產將改以出租為目的。於X3年底因租賃市場不佳尚未完成出租，乙公司是日決定將此房地產改以出售處理，估計處分成本為公允價值之10%。試作：乙公司X1年至X3年各年底有關此房地產之相關分錄。

X1/1/1	借：土　　地$58,000,000 　　建 築 物 40,000,000 　　貸：現　　金$98,000,000
X1/12/31	借：重估價損失　　$5,000,000 ($58,000,000-$53,000,000) 　　貸：重估減值－土地$5,000,000 借：折　　舊　　　　$1,000,000 ($40,000,000÷40) 　　貸：累計折舊－建築物$1,000,000 借：重估增值－建築物　　　$2,900,000 ($42,900,000-$40,000,000) 　　累計折舊－建築物　　　 1,000,000 　　貸：其他綜合損益－重估增值$3,900,000 (建築物) 借：其他綜合損益－重估增值$3,900,000 (建築物) 　　貸：其他權益－重估增值　　$3,900,000 (建築物)
X2/12/31	借：投資性不動產－土地$59,000,000 　　重估減值－土地　　  5,000,000 　　貸：土　　地　　　　　　　$58,000,000 　　　　其他綜合損益－重估增值  1,000,000 (土地) 　　　　重估價利益　　　　　　  5,000,000 借：其他綜合損益－重估增值$1,000,000 (土地) 　　貸：其他權益－重估增值　　$1,000,000 (土地) 借：折　　舊　　　　$1,100,000 [$42,900,000÷(40-1)] 　　貸：累計折舊—建築物$1,100,000 借：投資性不動產—建築物　$30,400,000 　　累計折舊—建築物　　　  1,100,000 　　其他綜合損益—重估減值  3,900,000 (建築物) 　　重估價損失　　　　　　  7,500,000 (建築物※) 　　貸：建 築 物　　　　　　　$40,000,000 　　　　重估增值－建築物　　　  2,900,000 ※$42,900,000-$30,400,000-$1,100,000-$3,900,000=$7,500,000 借：其他權益－重估減值$3,900,000 　　貸：其他綜合損益－重估減值$3,900,000
X3/12/31	借：投資性不動產－土地－累積公允價值調整數$1,000,000 ($6,000,000-$5,900,000) 　　貸：公允價值調整利益　　　　　　　　　　　$1,000,000 借：公允價值調整損失　　　　　　　　　　　　$2,400,000 ($30,400,000-$28,000,000) 　　貸：投資性不動產－建築物－累積公允價值調整數$2,400,000

 

【高考三級108-3】穩健公司經營不動產出租及買賣業務，於20X2年3月1日買入一棟22層的大樓，購買價格連同相關稅賦及交易成本合計$300,000,000，另支付房屋基地的土地成本$100,000,000。房屋預計耐用年限為40年，預計淨殘值為$20,000,000。該棟房屋委託仲介公司代為招租，同年5月1日全部出租，租金每月$3,000,000，月初收款(第一筆於5月1日收取)。大樓管理及清潔維護工作外包給一保全公司，每月費用$200,000。該棟大樓於20X2年12月31日經評估，房屋建築的公允價值為$270,000,000，土地的公允價值為$90,000,000。試作：分別按下列兩種模式，作穩健公司自20X2年3月1日至12月31日應有的分錄：

(一)公允價值模式

20X2/3/1	借：投資性不動產$400,000,000 ($300,000,000+$100,000,000) 　　貸：現　　金　　$400,000,000
20X2/5/1 　　| 20X2/12/1	借：現　　金$3,000,000 　　貸：租金收入$3,000,000 借：管理及清潔費$200,000 　　貸：現　　金　　$200,000
20X2/12/31	借：公允價值變動損益$40,000,000 ($400,000,000-$270,000,000-$90,000,000) 　　貸：投資性不動產　　$40,000,000

(二)成本模式

20X2/3/1	借：投資性不動產—土地$100,000,000 　　投資性不動產—房屋 300,000,000 　　貸：現　　金　　　　　$400,000,000
20X2/5/1 　　| 20X2/12/1	借：現　　金$3,000,000 　　貸：租金收入$3,000,000 借：管理及清潔費$200,000 　　貸：現　　金　　$200,000
20X2/12/31	借：折　　舊　　　　　$5,833,333 [($300,000,000-$20,000,000)÷40×10/12] 　　貸：累計折舊—投資性不動產—房屋$5,833,333

 

【地方三等109-1】台中公司於X7年初耗$96,000,000向新北公司購買一棟辦公大樓作為公司總部，其中建築物計$66,000,000，土地計$30,000,000；該建築物之耐用年限估計為40年，殘值為$6,000,000，依直線法提列折舊，該辦公大樓之續後衡量採重估價模式，並依等比例重編法處理重估價日之所有累計折舊，對重估增值則採處分資產時一次實現之方式作相關會計處理。

台中公司X8年底進行重估價時，該辦公大樓建築物之公允價值為$72,000,000，土地之公允價值為$39,000,000。此時重新估計建築物之殘值為$12,000,000，剩餘耐用年限還有40年，其他條件不變。台中公司X9年3月1日將公司總部移至其他地點，原辦公大樓立即出租予甲公司，並符合投資性不動產之定義與條件。X9年3月1日原辦公大樓建築物之公允價值為$70,500,000，原辦公大樓土地之公允價值為$36,000,000。台中公司採公允價值模式衡量投資性不動產。

試作：(無計算過程者一律不計分，答案中之金額計算至整數位)

(一)台中公司X8年底進行重估價後，該辦公大樓建築物成本應提高之金額為何？

X8年底累計折舊=($66,000,000-$6,000,000)÷40×2=$3,000,000

X8年底帳面金額=$66,000,000-$3,000,000=$63,000,000

依等比例重編法重估價之成本=$66,000,000×$72,000,000/$63,000,000=$75,428,571

建築物成本應提高金額=$75,428,571-$66,000,000=$9,428,571

(二)台中公司X8年底進行重估價後，該辦公大樓建築物之累計折舊應有之餘額為何？

重估價後累計折舊=$3,000,000×$72,000,000/$63,000,000=$3,428,571

(三)台中公司X9年3月1日該辦公大樓重分類為投資性不動產時，應認列之折舊金額。

應認列折舊金額=($72,000,000-$12,000,000)÷40×2/12=$250,000

(四)台中公司X9年3月1日將該辦公大樓重分類為投資性不動產時，應沖銷之「其他綜合損益－重估增值－建築物」與「其他綜合損益－重估增值－土地」之金額各為何？

其他綜合損益－重估增值－建築物=($72,000,000-$250,000)-$70,500,000=$1,250,000

其他綜合損益－重估增值－土地=$39,000,000-$36,000,000=$3,000,000

 

【普考109-3】若微公司20X8年2月1日購買一棟商辦大樓，並以出租方式為目的。該棟大樓的購買成本為$350,000,000，並發生不動產移轉之稅捐及其他交易成本$150,000及公司人員行政成本$50,000。後續委託利美房仲公司代為仲介，並於同年6月初以每月$300,000的租金出租予宙祥公司，租期三年，並約定於年底一次性支付當年度所有租金，但若微公司須於開始出租當月先支付利美房仲公司一個月的租金作為仲介租金。若微公司對該商辦大樓之後續衡量採公允價值模式，20X8年該棟商辦大樓的公允價值為$353,000,000。試作20X8年所有的相關分錄。

2/1	借：投資性不動產$350,150,000 ($350,000,000+$150,000) 　　管理費用　　      50,000 　　貸：現　　金　　$350,200,000
6/1	借：佣金支出$300,000 　　貸：現　　金$300,000
12/31	借：現　　金$2,100,000 ($300,000×7) 　　貸：租金收入$2,100,000 借：投資性不動產　　$2,850,000 　　貸：公允價值變動利益$2,850,000

 

【退役三等中會110-1】乙公司X1年初以$50,000,000購入一棟建築物供分行辦公室用，該建築物耐用年限40年，無殘值，公司採直線法提列折舊。X2年7月1日由於分行搬遷，故該建築物決定自該日起由自用改為出租，並以採公允價值模式衡量，該建築物相關日期之公允價值如下：

日期	公允價值
X1年12月31日	$49,140,000
X2年7月1日	49,000,000
X2年12月31日	40,000,000

試作：(一)若該建築物於自用不動產時係採成本模式，請作乙公司X2年7月1日及X2年12月31日應有之分錄。

X2/7/1	借：折　　舊$625,000 ($50,000,000÷40×0.5) 　　貸：累計折舊$625,000 借：投資性不動產　　　$49,000,000 　　累計折舊　　　　　  1,875,000 ($50,000,000÷40×1.5) 　　貸：建築物　　　　　　$50,000,000 　　　　OCI—資產重估增值    875,000
X2/12/31	借：公允價值變動損失$9,000,000 ($49,000,000-$40,000,000) 　　貸：投資性不動產　　$9,000,000

(二)若該建築物於自用不動產時係採重估計模式之消除累計折舊淨額法，並將重估增值逐期轉至保留盈餘，請作乙公司X2年7月1日應有之分錄。

借：折　　舊$630,000 ($49,140,000÷39×0.5)

　　貸：累計折舊630,000

借：投資性不動產　　　$49,000,000

　　累計折舊　　　　　    630,000

　　貸：建築物　　　　　　$49,140,000

　　　　OCI—資產重估增值    490,000

$49,140,000-$50,000,000÷40×39=$390,000

借：累計其他綜合損益$5,000 ($390,000÷39×6/12)

　　貸：保留盈餘　　　　$5,000

(三)若X2年7月1日該分行並未完全搬遷，只是縮減營業規模，故將同層樓之空間進行隔間，區隔出一半面積出租，一半面積仍保留自用，請問此建築物應歸類為自用不動產？投資性不動產？或是有其他適合歸類？(須說明您的理由才計分)

可單獨出售或出租部分，列為投資性不動產；自用部分，列為不動產、廠房及設備。

若無法單獨出售或出租部分，僅有在自用比例占比不大，才列為投資性不動產，否則應列為不動產、廠房及設備。

 

【司法三等中會111-2】仁愛公司於X1年1月1日以$280,000,000購買一棟位於重劃區不具土地所有權之商辦大樓(土地為政府所有)，並另支付仲介費、稅捐及其他相關交易成本共$20,000,000。仁愛公司持有該商辦大樓之目的為透過出租方式來賺取租金收入，仁愛公司將該商辦大樓分類為投資性不動產。經評估該商辦大樓可使用40年，無殘值，採用直線法提列折舊。X1年12月31日，該商辦大樓之公允價值為$320,000,000，X1年租金收入為$15,000,000。仁愛公司董事會決議，自X2年1月1日起將該商辦大樓改為自用而不再出租。

試作仁愛公司：(一)X1年1月1日購買該商辦大樓之分錄。

借：投資性不動產$300,000,000 ($280,000,000+$20,000,000)

　　貸：現　　金　　$300,000,000

(二)若採用成本模式，X1年12月31日應有之分錄。

借：折　　舊　　　　　　　$7,500,000 ($300,000,000÷40)

　　貸：累計折舊－投資性不動產$7,500,000

借：現　　金$15,000,000

　　貸：租金收入$15,000,000

(三)若採用公允價值模式，X1年12月31日應有之分錄。

借：投資性不動產　　$20,000,000 ($320,000,000-$300,000,000)

　　貸：公允價值變動利益$20,000,000

借：現　　金$15,000,000

　　貸：租金收入$15,000,000

(四)承(二)及(三)題，X2年1月1日轉換為自用不動產之分錄。

成本模式	借：自用不動產　　　　　　$300,000,000 　　累計折舊－投資性不動產   7,500,000 　　貸：投資性不動產　　　　　$300,000,000 　　　　累計折舊－自用不動產　   7,500,000
公允價值模式	借：自用不動產　　　　　　$320,000,000 　　貸：投資性不動產　　　　　　$320,000,000

 

【外交四等112-3】安雅公司在X1年初以$2,000,000購得一棟大樓，並支付代書費$120,000、過戶登記費$30,000及X1年之火險保費$40,000。安雅公司擬將該大樓出租，預估使用年限為25年，殘值$300,000。X1年底及X2年底該大樓之公允價值分別為$2,200,000及$1,900,000。若該大樓為投資性不動產。

試作：(一)安雅公司X1年初應認列投資性不動產成本為多少？若安雅公司採成本模式，作X1年底之調整分錄。

成本=$2,000,000+$120,000+$30,000=$2,150,000

借：折　　舊　　　　　　　$74,000 [($2,150,000-$300,000)÷25]

　　貸：累計折舊－投資性不動產$74,000

(二)若安雅公司採公允價值模式，作X1年及X2年底之調整分錄。

X1年	借：投資性不動產　　$50,000 ($2,200,000-$2,150,000) 　　貸：公允價值變動損益$50,000
X2年	借：公允價值變動損益$300,000 ($2,200,000-$1,900,000) 　　貸：投資性不動產　　$300,000

(三)若不考慮所得稅，公允價值模式之X2年淨利較成本模式之X2年淨利高(或低)多少？

公允價值模式	公允價值變動損失$300,000，淨利減少$300,000
成本模式	折舊$74,000，淨利減少$74,000

公允價值模式較成本模式之淨利低=$300,000-$74,000=$226,000

 

【身心三等112-2-2】乙公司於X1年1月1日將帳面金額為$50,000,000之商辦大樓，轉換為採公允價值模式之投資性不動產，該商辦大樓X1年1月1日之公允價值為$77,000,000。

借：投資性不動產　　$77,000,000

　　貸：建築物　　　　　$50,000,000

　　　　公允價值變動損益 27,000,000

 

【身心四等112-1-1】⑴1月1日以$55,000,000購買一棟商辦大樓歸類為投資性不動產，並另支付相關規費$100,000，仲介費用$500,000。

⑵承題⑴，該投資性不動產衡量採公允價值模式，該商辦大樓於12月31日之公允價值為$66,000,000。

⑴	借：投資性不動產$55,600,000 ($55,000,000+$100,000+$500,000) 　　貸：現　　金　　$55,600,000
⑵	借：投資性不動產　　$10,400,000 ($66,000,000-$55,600,000) 　　貸：公允價值變動利益$10,400,000

 

【原民三等112-1】甲公司於20X1年1月1日購入一間廠房作為營業租賃出租，以賺取租金，其符合投資性不動產之條件與定義，其購買價款$30,000,000，另支付估價師服務費$100,000，房地產仲介佣金$600,000，代書及過戶登記費$100,000等，甲公司採用公允價值模式作為該投資性不動產的續後衡量方式，並於20X1年7月1日將該廠房出租給乙公司，在20X1年12月31日該投資性不動產之公允價值為$35,000,000以及20X2年12月31日該投資性不動產之公允價值為$40,000,000。

甲公司20X3年7月1日考量公司要擴大產品線，將該廠房收回自用，當時再評估該投資性不動產之公允價值為$42,000,000，其中廠房建築的公允價值為$22,000,000，土地的公允價值為$20,000,000，甲公司20X3年7月1日將廠房建築改為自用後，採用成本模式作為廠房建築續後衡量的會計政策，並用年數合計法來提列折舊，當時在轉換日(20X3年7月1日)該廠房建築的估計剩餘年限為20年，且估計殘值為$1,000,000。

試作：(一)甲公司20X1年至20X3年之所有分錄。

X1/1/1	借：投資性不動產$30,800,000 ($30,000,000+$100,000+$600,000+$100,000) 　　貸：現　　金　　$30,800,000
X1/12/31	借：投資性不動產　　$4,200,000 ($35,000,000-$30,800,000) 　　貸：公允價值變動利益$4,200,000
X2/12/31	借：投資性不動產　　$5,000,000 ($40,000,000-$35,000,000) 　　貸：公允價值變動利益$5,000,000
X3/7/1	借：投資性不動產　　$2,000,000 ($42,000,000-$40,000,000) 　　貸：公允價值變動利益$2,000,000 借：自用不動產–廠房建築$22,000,000 　　自用不動產–土地　　 20,000,000 　　貸：投資性不動產　　　　$420,000,000
X3/12/31	借：折　　舊　　　　　　　　　　　$1,000,000 [($22,000,000-$1,000,000)×20/210×6/12] 　　貸：累計折舊–自用不動產–廠房建築$1,000,000

(二)甲公司投資性不動產在20X1年底及20X2年底的帳面價值。

X1年底帳面價值=$35,000,000

X2年底帳面價值=$40,000,000

(三)甲公司廠房建築以及土地在20X3年底的帳面價值。

廠房建築帳面價值=$22,000,000-$1,000,000=$21,000,000

土地帳面價值=$20,000,000